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“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。”5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（下稱《意見》），其中涉及“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”部分尤其引發(fā)關(guān)注。

中國樓市正在進(jìn)入存量房時(shí)代，這幾乎是業(yè)界共識。在存量房時(shí)代，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（俗稱房產(chǎn)中介）作用愈加明顯，無論是二手房買賣和出租，還是部分一手房代理銷售，大多都需要房產(chǎn)中介提供專業(yè)服務(wù)。為盤活存量房源，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)樓市健康發(fā)展，管理部門已出臺“帶押過戶”等措施，此次兩部門發(fā)布《意見》，主要從規(guī)范中介服務(wù)入手，降低交易成本。

有人形容房產(chǎn)中介“三年不開張，開張吃三年”，即長時(shí)間不開張沒有關(guān)系，一旦開張所賺利潤頗豐。究其原因，既是因?yàn)榉慨a(chǎn)是大宗商品，單套房總價(jià)比較高，即便房產(chǎn)中介低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)也獲益不淺；也是因?yàn)椴糠址慨a(chǎn)中介利用信息不對稱高收費(fèi)、亂收費(fèi)，獲得高利潤，增加交易成本，損害了消費(fèi)者和樓市整體利益。

此前，從國家有關(guān)部門到各地有關(guān)部門，曾通過治理房產(chǎn)中介服務(wù)亂象降低隱性亂收費(fèi)，取得一定效果。此次兩部門《意見》不僅有嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等規(guī)范收費(fèi)的舉措，而且明確提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，有望降低房產(chǎn)中介顯性收費(fèi)，也可對隱性收費(fèi)起到遏制作用。

從這個(gè)意義上說，《意見》意在引導(dǎo)房產(chǎn)中介走出過去“開張吃三年”的思維，幫助房地產(chǎn)中介在存量房時(shí)代通過降低中介服務(wù)費(fèi)來提升交易量。要想提升存量房交易量，必須降低房產(chǎn)交易成本，這就需要房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)變觀念、改變經(jīng)營模式，而《意見》就是在提醒、促使房產(chǎn)中介以降低中介費(fèi)來激活市場交易，創(chuàng)造多贏局面，以適應(yīng)房地產(chǎn)新形式。

其中，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，這是合理降低中介費(fèi)的有效手段之一。以不少房產(chǎn)中介實(shí)行的按2.7%收取服務(wù)費(fèi)率計(jì)算，一套1000萬元的房屋，中介費(fèi)約為27萬，這限制了房產(chǎn)交易。像這種高總價(jià)房產(chǎn)一旦實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，必將促進(jìn)交易。房產(chǎn)中介雖然單套房服務(wù)收益下降，但能“以費(fèi)換量”。

引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，也是降低一方負(fù)擔(dān)、促進(jìn)存量房交易的辦法之一。不同城市的慣例不同，有的城市房產(chǎn)交易中介費(fèi)都由買家承擔(dān)，自然加重了買家經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。有的城市中介費(fèi)由買賣雙方共同負(fù)擔(dān)，但比例卻不一致。所以，讓交易雙方平等負(fù)擔(dān)中介費(fèi)，既需要中介引導(dǎo)，也需要詳細(xì)的政策鼓勵(lì)。

2014年之前，房產(chǎn)交易中介費(fèi)屬于政府指導(dǎo)價(jià)，2014年之后，屬于市場調(diào)節(jié)定價(jià)，這意味著降低房產(chǎn)中介費(fèi)，不能靠行政強(qiáng)制，而要通過政策引導(dǎo)鼓勵(lì)。房產(chǎn)中介能否告別“開張吃三年”？其一，在于治理中介亂收費(fèi)是否成效顯著；其二，可以通過稅收等杠桿鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)下調(diào)服務(wù)費(fèi)；其三，以反壟斷、鼓勵(lì)競爭發(fā)揮市場力量。

對于房產(chǎn)中介行業(yè)壟斷、亂收費(fèi)等現(xiàn)象，《意見》明確提出嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等措施。這需要監(jiān)管者加強(qiáng)市場監(jiān)管，消費(fèi)者遭遇侵權(quán)后勇于維權(quán)，以及行業(yè)協(xié)會加強(qiáng)自律等。期待在《意見》推動下，房產(chǎn)中介行業(yè)的機(jī)構(gòu)、從業(yè)者能走出“開張吃三年”，真正將房產(chǎn)中介服務(wù)當(dāng)成一門細(xì)水長流的生意。

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