5月26日，人南一環(huán)（原四川省運動技術(shù)學(xué)校所在地）39畝項目對外公布了項目產(chǎn)品信息。

當(dāng)年抽簽?zāi)玫竭@塊地的“中瑞天悅”換了一身新衣，以“新綠色置業(yè)”的身份，正式發(fā)布TGC新綠啟境的“小目標(biāo)”：以36000元/㎡的銷售均價，500-800萬的總價，“致獻465位城市塔尖。”據(jù)置業(yè)顧問透露，項目將于本月底入市。

【資料圖】

TGC新綠啟境銷售現(xiàn)場

地處人民南路與南一環(huán)交界處，來福士廣場為鄰，這樣的黃金地段和“城市塔尖”的目標(biāo)相比，看起來的確匹配。

但仔細看項目釋放的產(chǎn)品信息：容積率3.0，6棟2梯4戶、3梯3戶的圍合式建筑，產(chǎn)品建面約143-198㎡，近一半房源為160-168㎡的四房，似乎與項目定位的“塔尖藏品”不太匹配。

對“新綠色置業(yè)”而言，“TGC新綠啟境”開啟了企業(yè)的新篇，但在其公布產(chǎn)品規(guī)劃后，迎來業(yè)內(nèi)唏噓聲不斷：“這一地段，配這一產(chǎn)品，可能并不合適。”

難得好地

房企夢寐以求的“富裕仗”

時間回溯到2022年4月，成都當(dāng)年度的首次集中供地上，這宗位于人南一環(huán)（原運動技術(shù)學(xué)院）占地約39畝、容積率約3.0的地塊，吸引了多家房企業(yè)抽簽角逐。

據(jù)統(tǒng)計，2019年至今，南一環(huán)內(nèi)外的住宅供應(yīng)也僅有陽光城·檀悅、天府匯中心以及卓越·云門錦繡三個項目。當(dāng)樓市“回歸主城”聲音嘹亮之時，該地塊絕對擔(dān)得起“稀缺”。在臨拍的前一晚，記者還接到了國內(nèi)一家擅長打造高端住宅項目的知名房企對該地塊定位的電話客研。

在建的TGC新綠啟境

最終，地塊被名為“中瑞天悅”的公司抽中，成交樓面地價13600元/㎡，清水限價30500元/㎡。有近16900元/㎡的房地價差沒有配建、沒有無償移交，清水限價跟周邊區(qū)域價值匹配。毫無疑問，拿下人南39畝地塊是很多開發(fā)商都想打的“富裕仗”，這是一宗誰中簽誰賺錢的生意。

TGC新綠啟境區(qū)位示意圖

由于其項目特殊的地理位置，成都地產(chǎn)業(yè)界和關(guān)注城市中心物業(yè)的購房者都對其充滿了期待。作為成都最早開發(fā)的區(qū)域，因綜合因素南一環(huán)人南商圈前些年開發(fā)進展緩慢，但近一年時間伴隨著城市更新步伐的加速，區(qū)域面貌也即將煥新。

最大的利好來自于省體所在位置規(guī)劃的國際體育城的開工建設(shè)。今年2月，占地約130余畝、計劃總投資45億元，由省體育局、省體職院和武侯區(qū)國投共同打造的國際體育公園城開工，總建筑面積約28萬㎡，由1棟超高層辦公塔樓、1棟高層辦公塔樓、1棟高層商業(yè)裙房及地下空間等組成。

國際體育城效果意境圖

“新手”上場

帶來了十年前的產(chǎn)品

土拍場上的幸運，讓中瑞天悅這個成都樓市的新手吸引了眾多關(guān)注。但從項目近期公開的產(chǎn)品信息來看，很確定，這個新手并不自信。

按照航空限高80米、建筑密度不超過20%的指標(biāo)限定，項目圍合式布局6棟21F和25F的高層建筑，共465戶。以風(fēng)車樓型點式排布，住宅主力建面約143-198㎡，在頂樓規(guī)劃少量建面超過400㎡的特殊戶型。

從總平圖上可以看到，建面約143㎡、160㎡和168㎡所在的1、3、4棟，更臨一環(huán)路，為2梯4戶；建面約162㎡、198㎡的戶型所在2、5、6棟為3梯3戶。

TGC新綠啟境總平及戶型分布圖

據(jù)項目置業(yè)顧問透露，首批次將推出2、3、4棟，共計225套房源，精裝有3000元/㎡和6000元/㎡兩種選擇?！八阆聛斫婕s143㎡的戶型總價約500萬元，建面約168 ㎡的戶型總價約在600萬元左右，建面約198㎡的戶型將在750-800萬元之間。部分臨一環(huán)路房源的總價會低一些?！?/p>

項目產(chǎn)品信息公開后，多位業(yè)內(nèi)人士稱，可能因為缺乏開發(fā)經(jīng)驗和流速提升（回款壓力），開發(fā)商選擇了看似安全的產(chǎn)品面積段和總價段，但這樣的方法與土地的稀缺價值并不匹配。這在銷售階段會遇到高總價客戶排斥，功能改善摸高的情形出現(xiàn)。

該項目之前，在中瑞天悅母公司的主營業(yè)務(wù)是醫(yī)藥、能源。其官網(wǎng)信息顯示，新綠色藥業(yè)是全國中藥配方顆粒六家試點企業(yè)之一，其主要產(chǎn)品包含全智能發(fā)藥機、中藥飲片和治療慢性膽囊炎的膽舒滴丸等。

圖據(jù)：新綠色藥業(yè)集團官網(wǎng)

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，并不具備知名度和作品，此前在國賓板塊、郫都、大邑以及云南騰沖等地開發(fā)過一些零星的項目，且交付量較小。

尤其在考驗手藝的高端物業(yè)市場，該開發(fā)商的經(jīng)驗值幾乎為“零”。或許意識到品牌影響力缺失這一點，今年3月，出現(xiàn)在“2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會”上中瑞天悅，已包裝上新的品牌名——新綠色置業(yè)。

為了立面顏值，犧牲產(chǎn)品“里子”

從公開的產(chǎn)品規(guī)劃上看，品牌的換名，卻依舊沒能給開發(fā)商帶來產(chǎn)品自信。

“開發(fā)商把力量都用在了公建化的玻璃幕墻外立面上。對于在這一地段，尤其單價來到36000元/㎡的項目來講，這樣先‘面子’再‘里子”的產(chǎn)品邏輯理論上是正確的，先保證樓型的外輪廓和最大化占盡城市景觀資源。

TGC新綠啟境外立面效果意境圖

一位房企設(shè)計部負責(zé)人點評稱，TGC新綠啟境的問題在于，因過度強化外立面效果，放棄了戶內(nèi)空間的舒適度。呈現(xiàn)在當(dāng)前產(chǎn)品上，最直觀的反饋便在于多個維度上的“槽點”：

①近一半房源為兩梯四戶，戶戶有對視

根據(jù)目前公開信息顯示，TGC新綠啟境465戶的總價都在500萬+，但項目近一半的房源都為兩梯四戶。有房企人士點評稱，只有極度自信的開發(fā)商才敢在高單價的項目中采用這種“剛需梯戶比”。

TGC新綠啟境沙盤圖

新綠啟境采用點式排布的風(fēng)車樓型，最大的弊端在于，同樓層之間的對視。而該項目為追求外立面的美觀，又大面積采用了玻璃幕墻。簡言之，在自己家就可能看到隔壁鄰居在追什么劇，缺失了高端住宅項目最在意的私密感。

②公攤較高，得房率低

去年以來，成都各家房企開始在建面約143㎡的戶型上“卷”產(chǎn)品力，T2產(chǎn)品算上陽臺等半面積空間，實得面積的公攤大多已做到約10%以內(nèi)。

但從TGC新綠啟境公開的產(chǎn)品信息看，受梯戶比的影響，把陽臺封進客廳后，公攤達到約21%。以至建面約143㎡的戶型只做出套三的設(shè)計，而且每個房間的尺度還并不夠?qū)挸ā?/strong>

TGC新綠啟境建面約143㎡戶型圖

空間的局促，不單是在這一個戶型上，已成為TGC新綠啟境每個戶型的“通病”。建面約198㎡戶型中，主臥開間僅有約3.9米，進深約3.7米——這是什么樣的概念？同一大區(qū)域，南二環(huán)十年前的項目紫檀，建面約185㎡的套四戶型中，其兩個臥室的尺度都比這一戶型大。

一般而言，開間小會顯得空間局促，進深短則會影響臥室功能的使用。以該項目168㎡的三個臥室為例，含墻體3米5的進深，安裝完60公分的標(biāo)準(zhǔn)衣柜后，一個寬度1米8的床進去后，連放兩個床頭柜的空間都沒有了。

TGC新綠啟境建面約168㎡戶型圖

紫檀建面約185㎡戶型圖，圖據(jù)：貝殼APP

③略顯“雞肋”的泳池

在建面約198㎡的戶型中，開發(fā)商設(shè)計有一泳池。

從成都最早的大平層產(chǎn)品譽峰，到最新的錦江賦，都做了這一設(shè)計。但譽峰和錦江賦做泳池的戶型面積都超過300㎡，在200㎡以下戶型上做泳池，TGC新綠啟境開創(chuàng)了成都市場先河。而當(dāng)整體建面縮小近30%之后，泳池的大小也只有長約4米、寬約2.2米。

TGC新綠啟境建面約198㎡戶型圖

這樣的尺度顯然讓泳池略顯“雞肋”。一位看過項目的購房者就在社交平臺上稱，“只能考慮做魚池或填成茶室”。甚至在網(wǎng)上還有網(wǎng)友給出了把泳池改成廚房，現(xiàn)在的廚房改成餐廳的設(shè)計方案。

回歸主城背景下，誰該買新綠啟境？

回歸主城的聲音漸起，在成都商報購房者俱樂部的粉絲群里，有粉絲咨詢發(fā)哥對這個項目的看法和能不能買？

從地塊的稀缺性來看，這本該是一個代表成都，攬獲頭部買家的頂流產(chǎn)品。

該宗地清水房限價為30500元/㎡，如果按照當(dāng)前開發(fā)商對外傳遞的36000元/㎡的均價，這是目前成都主城新房的價格“天花板”之一。

什么可以支撐溢價？品牌和產(chǎn)品。但在新綠啟境，品牌，是個新手。產(chǎn)品，吸引力不足。

在建的TGC新綠啟境

近些年成都樓市的多個項目證明，當(dāng)總價來到500-800萬級時，客戶不會相信情懷，只會做價值判斷。那么新綠啟境能帶給買房人的到底是什么？

沒有絕對的好房子，如果你是非?？释兄行奈飿I(yè)的自住購房者，能夠接受它的產(chǎn)品，那么依然值得大膽入手。